欢迎您光临本站,如有问题请及时联系我们。

长租公寓爆仓:即将到来的无家可归潮?

作者 | flamingoz

几日前,前我爱我家总裁胡景晖爆出一条惊人的言论:

如果再不对长租公寓采取相关措施,中国前十的长租公寓将有一半在春节前爆仓。

这言论很劲爆,目前中国前十的长租公寓手上掌握着几十万套房源,他们一半爆仓,几十万人的租房协议都将失效,将有许多人被赶出自己的出租屋,引发严重的社会动荡。

问题是,胡又怎么知道各个企业的资产负债情况呢?而且为什么是中国前十,里面的一半是哪一半呢?

语气浮夸,指向模糊,这样的话很难让人信服。

但我们注意到,长租公寓们最近确实作出了不寻常的举动,在承诺两个月不涨价后,长租公寓龙头自如率先在 12 月打出了涨价 5-10% 的通告,结合今年各大一线城市房租年初已经普涨了 10-15% 的情况,年还没过就加价,确实是有一丝不寻常。

当一个公司在拼命榨取用户价值时,也许就是强弩之末了。回想胡的言论,长租公寓集体爆仓,几十万人流离失所,也许不是空穴来风。

一、爆仓论的逻辑

首先我们可以归类长租公寓:

重资产是持有房产出租,享有房价波动风险,没有房租成本。轻资产是二房东模式,与房价波动无关,但要承担对屋主的租金成本。

分散式公寓房源位置相对分散,而集中式是房源集中在同一幢房,在大城市,轻资产模式不可能做集中式公寓,只能以分散式公寓形式存在。

资料来源:公众号 " 地产营销总 "

其中的风险集中在轻资产 + 分散式公寓的玩法,如自如,蛋壳。

首先,他们业务分为整租和合租,整租偏托管,差价空间小,而合租有操作运营空间,利润空间大,但风险也大。

相关数据显示,目前自如的房源里合租房源占比已经达到 83%,这表明风险已经积聚。

首先以一个例子来说明:合租模式先向屋主签长约,以 6000 一个月签三年,每年付一次的优惠价拿下一套三房一厅的房子,然后进行再装修,三房装成五房,然后以略低于市场的单房租金出租。假设市场价是单房 2000 一个月,再出租预期租金是 9000 一个月左右,净赚 3000 差价。当然,第一年的利润用于抵回几万的装修成本和空置成本,后面就是躺着赚钱了。

假设未来各大城市房租还能涨,之前跟户主签订的优惠长约将就带来额外的收益,这是隐含的额外赚钱期望。

但有时候是 PPT 画得太美了,现实却是另一回事。

据调研,再装修后隔断出的新房难以住人。很简单,本身设计用来做客厅,做储物空间,做厨房的地方,被硬生生改成房间,隔音通风日照差,无人问津很正常。这种缺陷房要么空置,要么以远低于市场价出租。

其次,这个模式没有太多壁垒,大家都这样玩,各大城市的租房供给一下上来了。

当自如们装修好就发现,三房改五房,最后只有四房能租出去,总有一间空置,空置率远超预期,算上之前几万的装修成本和空置成本,回本时间被拉长到五到六年。

长租公寓们开头可没想过这么多:他们都加了杠杆,以租金打包为应收账款 ABS,向金融机构拿抵押贷款,为的是迅速把盘子做大。

他们以为拿一套房就是赚一套,到现在才发现拿越多亏越多。

五六年亏损时间,再加上这么高的负债利息,资金链破裂太简单了。

所以我们看到了自如甲醛门,如今风头刚过,自如们又开始迫不及待地涨价——出租率提高不了,那就提高租金。他们必须这样做,过快扩张的负债已经压得他们踹不过气,新的一年即将到来,长租公寓们又得向屋主们交明年的租金,这会是压垮他们的最后一根稻草么?

二、 是否真的会爆仓

但爆仓与否仍然取决于以下几点:

杠杆:如果用 ABS 的杠杆不大,之前的扩张都是靠自有资本,那还好,承受住五六年的亏损和利息,之后就会慢慢实现收益。

现金流状况:如果公司能有巨大的现金储备,或有源源不断的融资能力,那么公司也能维持,例如万科旗下泊寓,哪怕不赚钱,集团的资金都足以支持过冬。

市场租金:上面说过,长租公寓赌的,还有未来平均租金上涨的期望,如果市场租金能涨,那么回报也会高,因此,有些长租公寓会仗着房源垄断来提价。但我们也必须知道,出租率和高租金,必定是相互矛盾的。

拿地成本:如果长租公寓们签得很早,在租金低位时拿了房,过去的租金涨幅将带来利润的 " 安全垫 ",现在的出租收益率就高,相对风险较小。相对应,一旦企业签约时不理性地开了高价,如下图这种情况,那将非常危险。

资料来源:网络

因此,各间长租公寓是否爆仓取决于拿地成本,资金状况,目前的杠杆率等。至于房租,这个还是难涨,因为要平衡出租率和租金,从经济数据看,居民可支配收入增速已经很慢,按自如们一年 25% 左右的幅度提价,哪怕是一线城市,多数租客都会无法负担。

数据来源:wind

其实目前所有的长租公寓面临的困局是一样的,即租金回报率远低于杠杆利率的问题。但凡上了杠杆,利息支出高于出租收益,现金流就是负的。如果房价和房租都不涨,那这个局永远无法破。

他们赌的,也是短期内政府会再靠刺激房地产拉动经济,只可惜目前为止,这个期望还是落空了。

至此,爆仓论并不是危险耸听,谁的现金耗完,谁就会倒下,目前杭州北京多地已经陆续有长租公寓倒下,包括排名前二十的寓见,他们犯的错就是高估了租金和出租率,之前冒进地向屋主拿房,最后发现模式无以为继。

资料来源:网络

三、危机可以暂缓吗?

目前长租公寓里面的玩家若背后有财团靠山还好,可以输血。但如果背后还没有实力雄厚的股东,一旦钱烧完,而借不到新债还旧债,整个集团都会随之倒下。

当然,风险还是可以通过牺牲少数人来降低的。例如解约部分前期拿房成本过高的合同,清退该部分租客,这样下来,公司的成本压力也会随之降低。

因此,区域性的爆仓、毁约,在 2019 将是普遍现象。

事实上,租房市场一定程度上已经绑架了政府,如果某个大型长租公寓爆仓,成千上万人受波及,其社会不良影响远严重于经济损失,届时,政府定会用看得见的手托举,但有两个角色将会受损。

一是金融机构,金融机构或许需要向长租公寓提供资金支持,例如低息贷款,来保证不会发生现金流断裂问题。但这种交易风险远大于收益,是明显的哑巴亏?

二是屋主,当长租公寓们现金流吃紧,往往会拖欠屋主租金。而当合同终止,长租公寓违约,屋主无法收到后续租金,依然不能驱赶租户,因为我国法律上是隐性保护租户的。

当然,如果这两个都不吃亏,那吃亏的只能是租户,他们在爆仓后被赶出自己的房子,还要继续还租金贷。

从现在开始,租户必须留个心眼,搞清楚自己的出租房有没有爆仓风险,空置率是不是已经非常高,自己的租赁合同有没有被打包成 ABS,有没有背上租金贷,如果有,就要防范随时发生的风险。

四、结语

对于中国诡异的租房市场,在租金回报率无法显著提升,融资杠杆利率高的情况下,但凡上杠杆扩张的长租公寓公司,2019 爆仓是常态,这不是危言耸听。

这很容易理解,借 7% 利率的钱投 2% 利润率的项目,这不是包亏的生意吗?

众多长租公寓因为贪婪,高估了自己的能力,低估了政府压制 " 房住不炒 " 的决心。

即将到来的无家可归潮,希望你不是受灾的那一个。

已发送

本信息来源于互联网,如果错误或者不准确的地方欢迎指出!
友情链接:羽绒服| 时尚羽绒服| 艾莱依羽绒服| 危机公关| 珍选捞汁| 北京危机公关| 久正时尚网| 二手家具| 互联网整合营销|